Entrevista

Mercados de capitais investe nos imóveis

Administração da CMC tem como desafio continuar a trabalhar para manter a confiança e credibilidade junto dos investidores do mercado que não olhem para o segmento como inviável para a captação de capitais.

O Administrador Executivo da Comissão do Mercado de Capitais (CMC) para área de Regulação e Serviços Jurídicos, Elmer Serrão, afirmou que os projectos de investimento no sector do urbanismo e habitação podem ser alavancados através da recolha de investimento junto do público, por meio de Organismos de Investimento Colectivo Imobiliários (OIC Imobiliários). Para ele, os OIC Imobiliários permitem maior rentabilização do investimento, seja com entradas em dinheiro, seja com entradas em imóveis. Em entrevista ao JE, o gestor assegurou que a sua instituição tudo está a fazer para que os projectbonds continuem a financiar as iniciativas públicas, como uma alternativa viável ao financiamento tradicional para as infra-estruturas.

A Comissão do Mercado de Capitais tem desenvolvido trabalho na dinamização do mercado de valores mobiliários em Angola. Quais são as vantagens que este segmento do sector financeiro pode trazer para a economia nacional?
As vantagens são inúmeras. Todavia, há que entender, primeiro, o que isso significa. De um modo geral, quando se fala em mercado de valores mobiliários pretende-se significar o espaço físico ou electrónico onde se desenrolam transacções (compra, venda ou troca) sobre valores mobiliários (e instrumentos derivados). Nele, os agentes económicos que necessitam de recursos para satisfazer as suas necessidades e objectivos de gestão (empresas) emitem e vendem valores mobiliários àqueles que dispõem dos referidos recursos e pretendem aplica-los financeiramente, de modo a obter algum rendimento. No seu “perímetro” organizado e regulamentado, o mercado de valores mobiliários consolida-se naquilo que se designa por bolsa de valores. Embora uma realidade esteja contida na outra, o mercado mobiliário e a bolsa de valores não são necessariamente a mesma coisa. Também ocorrem transacções sobre valores mobiliários fora da bolsa, todavia, em ambiente não regulamentado. As bolsas, enquanto estruturas organizadas e regulamentadas, permitem atrair e concentrar, num espaço e momento próprios, o fluxo de intenções de compra e de venda que existem dispersas no mercado. Tal circunstância, promove, por si só, vantagens para os players que intervêm no mercado, que se reflectem positivamente para a economia nacional.

Quer dizer que as bolsas de valores promovem o desenvolvimento sustentável?
As bolsas asseguram aos emitentes e investidores a existência de um mercado líquido, isto é, de um mercado no qual seja rápido e fácil comprar ou vender valores mobiliários. Por outro, confere eficiência e transparência na descoberta do preço do activo, na medida em que este se fixa no montante em que o mercado está disposto a pagar pelo activo. Deste modo, ao facilitar o acesso rápido às empresas e investidores, a um mercado líquido, transparente, eficiente e seguro, a bolsa de valores promove, não só a formação de poupanças por parte dos investidores, como proporciona às empresas o necessário financiamento (sem custo de intermediação), através do qual elas se tornam mais competitivas, realizam investimentos, geram empregos, pagam impostos, etc.

A Bodiva tem publicado regularmente o resultado de transacções no mercado de bolsa, mas todas elas ligadas à negociação de títulos de dívida pública. O que é que falta para termos negociações de títulos de dívida corporativa?
Falta maior preparação das nossas empresas para emitirem títulos de dívida corporativa. As condições técnicas, operacionais e regulatórias para o efeito, estão criadas, incluindo, o acesso de investidores não residentes a investimentos de carteira em mercado regulamentado de valores mobiliários recentemente viabilizado com a entrada em vigor do Aviso 1/17, de 3 de Fevereiro, do Banco Nacional de Angola. Dispomos actualmente de instituições sólidas e capazes, quer a nível do regulador, quer a nível da entidade gestora do mercado. Possuímos um quadro legal e regulatório alinhado com as melhores práticas internacionais e que assenta nos princípios da sã concorrência, segurança jurídica e legítima confiança. Funcionam hoje plataformas tecnológicas de negociação e pós-negociação integradas e operadas por agentes de intermediação autorizados, registados e supervisionados pela CMC. Estão, portanto, reunidas as condições materiais e operacionais essenciais para termos negociações de dívida corporativa.

O que é que preciso agora fazer?
É preciso que as empresas olhem para o mercado como um mecanismo que, embora exija elevados níveis de compliance, transparência e performance, é capaz de proporcionar vantagens às suas estruturas de capital. Temos, no entanto, consciência de que há ainda um longo caminho a percorrer neste particular sobretudo no que tange à promoção do mercado e à educação financeira junto dos nossos emitentes e investidores. A promoção do mercado e a educação financeira continuam a constituir prioridades às quais dedicaremos todo o nosso empenho, saber e trabalho.

De que forma o mercado de valores mobiliários poderá contribuir para alavancar sectores da economia real como, por exemplo, o do urbanismo e habitação?
Facilitando a captação da poupança dos aforradores e a respectiva canalização para o investimento produtivo a ser realizado pelos agentes económicos que, necessitando de tais recursos, acedem ao mercado para poderem obter financiamento.

Que modelos de financiamento para o sector do urbanismo e habitação a CMC defende. E porquê?
Além da captação de financiamento por via da emissão de valores mobiliários em bolsa, os projectos de investimento no sector do urbanismo e habitação podem ser alavancados através da recolha de investimento junto do público (em bolsa ou fora dela) por meio de Organismos de Investimento Colectivo Imobiliários (OIC Imobiliários). O OIC Imobiliários são entidades, dotadas ou não de personalidade jurídica, cujo património resulta da agregação de contribuições individuais (em liquidez ou espécie) e têm por finalidade efectuar investimentos fundamentalmente em bens imóveis.

Para os promotores que pretendam rentabilizar os seus activos o quê os OIC Imobiliários permitem?
Permitem maior certeza de rentabilização do seu investimento (seja com entradas em dinheiro, seja com entradas em imóveis), em virtude de o mesmo estar a cargo de uma entidade gestora profissionalmente habilitada e preparada para o fazer, bem como beneficiar de um regime fiscal mais vantajoso; menor risco do investimento, em virtude da existência de regras prudenciais e comportamentais (legais e regulamentares) que condicionam as suas políticas de investimento e garantem um elevado nível de transparência, complementadas pelo acompanhamento permanente e apertado por parte da CMC, enquanto autoridade do mercado, com o objectivo último de proteger os investidores. Acesso do investidor de retalho a investimentos imobiliários que, de forma isolada, seriam extremamente difíceis realizar.

Para o sector do urbanismo e habitação, como é que os Organismos de Investimento Colectivo Imobiliários podem contribuir?
Contribuem com o aumento do funding destinado ao financiamento de projectos de construção e, consequentemente, do nível de oferta e diversificação imobiliária; conferir maior dinamismo (aumento da procura e oferta) ao mercado imobiliário, através da aquisição para revenda, aquisição para arrendamento ou outra forma de exploração económica de imóveis. Contribuem ainda para acelerar a regularização dos processos de transferência da titularidade dos imóveis, na medida em que funcionariam como um factor de pressão para que o referido processo se tornasse mais eficiente, uma vez que teriam, por imposição legal, de dirigir a sua procura para imóveis livres de ónus ou encargos que dificultem excessivamente a sua alienação.

Que estratégia a CMC tem em financiar o Governo em projectos de infra-estruturas, numa altura em que a situação macroeconómica não é muito favorável?
Antes de responder a esta questão, permita-me fazer uma pequena ressalva. A estratégia da CMC passa por responder aos desafios que se colocam no quadro da sua missão de promover, regular e supervisionar o mercado de valores mobiliários e instrumentos derivados e não, necessariamente, por financiar o Governo. A CMC tem procurado estudar, dinamizar e incentivar o surgimento de veículos e instrumentos alternativos, em sede do mercado de valores mobiliários, que permitam melhorar as condições de financiamento da economia no seu todo. Neste contexto, reconhecendo que o nível de desenvolvimento das infra-estruturas nacionais ainda se encontra abaixo do desejável, o que retira competitividade à economia, a CMC tem incentivado o desenvolvimento de instrumentos que potenciem o financiamento de projectos, em particular as obrigações corporativas para financiamento de infra-estruturas públicas (Project Bonds).

Quantos fundos de investimento imobiliário estão registados na CMC e qual é a profundidade dos seus investimentos no mercado nacional?
Existem quatro fundos de investimento imobiliário registados na CMC, aos quais acrescem mais dois em processo de registo. Actualmente, a indústria de investimento imobiliário conta com uma capitalização na ordem dos 250 mil milhões de kwanzas.

Isso dá uma robustez à indústria imobiliária?
Sim, já que é em função do valor dos activos. O dado resulta da computação dos activos que integram a carteira do fundo, que é feita com base em avaliações de peritos avaliadores imobiliários, e é com base neste cálculo que se estabelece o número. Por outro lado, a indústria imobiliária cresceu muito nos últimos anos. Fruto do contexto macroeconómico, a indústria imobiliária ela própria teve um desenvolvimento acentuado. Os investimentos por via do fundo em imobiliário permitem aquecer esta indústria, por que os fundos compram ou adquirem imóveis para rentabilizar, e essa pressão sobre a procura é um pouco aquilo que o mercado precisa neste momento. É aquecer a indústria, de modo a que isto se reflicta no nível de preços no sector.

Os promotores imobiliários, principalmente no segmento habitacional, mostram-se preocupados com a fraca procura dos produtos. Na vossa óptica, quais são as principais causas?
A CMC tem vindo a acompanhar este fenómeno atentamente. Reconhecemos que nos últimos 10 anos o mercado imobiliário sofreu um crescimento vertiginoso. Entretanto, grande parte dos projectos habitacionais tinha como destino sectores específicos e uma classe média alta que neste momento já se encontra mais ou menos satisfeita. Deste ponto de vista, é correcto afirmar que existe uma fraca procura desta franja da sociedade. Contudo, o que se verifica é que ainda existe um fosso bastante acentuado na oferta habitacional em Angola, bem como uma procura que ainda não se encontra satisfeita.

Defende a mudança de modelos dos promotores imobiliários?
Atendendo à saturação da procura para onde se destinavam a maior parte dos projectos habitacionais, é importante que os promotores imobiliários mudem de paradigma, redireccionando os seus projectos para aquela franja da sociedade que ainda se encontra por satisfazer. É também tempo de melhorar as condições de gestão destes projectos.

Que contributo os projectbonds podem dar neste aspecto?
Os projectbonds – títulos de dívida, emitidos por sociedades privadas que, ao abrigo de uma parceria público-privada, permitem financiar projectos públicos, têm-se revelado, ao redor do mundo, como uma alternativa viável ao financiamento tradicional para as infra-estruturas. A CMC, em parceria com outras instituições, sobretudo bancárias, com as quais rubricou memorandos de entendimento, tem levado a cabo um conjunto de tarefas por forma a concretizar o referido objectivo, tarefas essas que envolvem a identificação de projectos públicos que possam ser financiados por tal instrumento, bem como a análise e avaliação de tais projectos.

A CMC deliberou a dissolução e liquidação do Fundo de Investimento Imobiliário “Besa Valorização”. Que motivos levaram a CMC a tomar esta medida?
Irregularidades insanáveis detectadas no âmbito das acções de supervisão directa, bem como no acompanhamento contínuo a que a referida entidade esteve sujeita. Tais irregularidades, verificadas a nível dos processos de aquisição e integração dos imóveis no património do fundo, a nível dos registos contabilísticos e da valorização patrimonial do próprio OIC, violavam normas legais e regulamentares, razão pela qual o regulador deliberou a liquidação e consequente dissolução do fundo, através da revogação da autorização para aquele operar no mercado de valores mobiliários de Angola.

Olhando para o caso do grupo Espírito Santo em Portugal constatamos que houve muitos lesados. O mesmo acontece com a dissolução do “Besa Valorização”?
Não. O “Besa Valorização” era um fundo de investimento imobiliário fechado, constituído por oferta privada e detido por um único participante, o antigo Banco Espírito Santo Angola S.A. (actual Banco Económico S.A.), que “subscreveu” a totalidade das
unidades de participação.

Nesta altura em que se verifica uma diminuição do crédito à economia por parte dos bancos e investidores, há condições para a emissão de “projectbonds” para se desenvolver em Angola projectos estruturantes?
Estamos convencidos que sim. A diminuição do crédito à economia é justamente uma oportunidade para fazer emergir instrumentos de financiamento alternativos ao crédito “tradicional”. Empresas com grandes necessidades de capital e altos índices de crescimento podem recorrer à emissão de obrigações, acções e outros instrumentos para captar poupanças e efectuarem os seus investimentos. Além dos instrumentos citados, os projectbonds são, sem dúvida, instrumentos válidos para se perfilarem como alternativas de captação de poupança para projectos estruturantes, principalmente nos ramos da construção, transportes e electricidade, estando já criadas as condições de índole legal e tecnológica para o efeito.

A CMC está preparada para combater o branqueamento de capitais no mercado que supervisiona?
A CMC tem vindo a preparar-se para responder aos desafios que esta problemática suscita. Estamos conscientes da complexidade que o tema encerra e do caminho que ainda há por percorrer. Enquanto autoridade de supervisão do mercado de valores mobiliários, a CMC actua na prevenção do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo (BCFT), exercendo supervisão preventiva e repressiva sobre as instituições financeiras não-bancárias colocadas sob a sua jurisdicção, no que respeita ao cumprimento do conjunto de obrigações a que estas estão sujeitas, por força da Lei n.º 34/11, de 12 de Dezembro, Lei do Combate ao Branqueamento de Capitais e Financiamento do Terrorismo (LCBCFT), como por exemplo, a identificação e o conhecimento de clientes, a conservação do suporte documental referente a clientes e operações, o exame e a comunicação de operações suspeitas.

Quais são os principais constrangimentos que identifica para a dinamização do mercado de valores mobiliários em Angola?
A efectiva implementação do mercado de valores mobiliários sempre constituiu um processo complexo na maior parte dos países que percorreram este caminho. Em Angola este processo não é diferente. Existem inúmeros constrangimentos para dinamização do mercado de valores mobiliários no país que atendendo ao facto de outras realidades terem passado por uma trajectória similar, prefiro referir-me a eles como desafios. Desde logo, permita-me sublinhar a actual situação económica do país, que para além de limitar os recursos financeiros necessários, tem o potencial de constituir um retrocesso nos níveis de confiança desejáveis para este mercado. Por outro lado, podemos também citar, como outros grandes desafios, o baixo nível de literacia financeira da sociedade, bem como a fraca cultura de poupança e de investimentos dos cidadãos, não só para a dinamização do mercado de valores mobiliários, mas também para o reforço da profundidade do sistema financeiro.

Sendo jovem como é que se sente em fazer parte da direcção de uma instituição tão importante como a CMC?
É desafiante. Coloca redobrada atenção, a forma como encaro a profissão em si mesma, a instituição e o país. Apesar da sua autonomia, a CMC é um órgão do Estado angolano. O conselho de administração é nomeado pelo Titular do poder Executivo, pelo que é um voto de confiança que não podemos defraudar. Quanto à juventude, penso que com alguma humildade, a questão da experiência pode ser rapidamente debelada. O importante é ter abertura necessária para assumir que não se sabe tudo, e que com os outros mais experientes se aprende muito e se complementa todo aquele arcaboiço técnico que caracteriza a juventude.